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Verbraucherbauvertrag

Der Abschluss eines Verbraucherbauvertrages, der im Wesentlichen als „Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher“ definiert wird, der „den Bau eines neuen Gebäudes oder wesentliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zum Gegenstand hat“ führt – zum Schutz des Verbrauchers – sowohl zu einer Erweiterung der Unternehmerpflichten als auch der Verbraucherrechte. Das Erfordernis, solche Verträge mindestens in Textform nach § 650i Abs. 2 BGB und nicht mündlich abzuschließen, dürfte ohnehin der gängigen Praxis entsprechen. Ob die Rechtsprechung das Formerfordernis indes auch auf Nachträge erstreckt, bleibt abzuwarten. Vorsorglich sollten Nachträge im Rahmen eines Verbraucherbauvertrags ab dem 01.01.2018 zumindest in Textform, beispielsweise per E‑​Mail nach § 126b BGB, festgehalten werden.

Weiter folgt aus § 650j BGB, dass dem Verbraucher – so er nicht selbst oder durch einen beauftragten Dritten die wesentliche Planung vornimmt – eine Baubeschreibung, die den Anforderungen des Art. 249 EGBGB genügt, zur Verfügung gestellt werden muss. Diese ist in Textform zu übergeben und muss neben einer allgemeinen Beschreibung des herzustellenden Bauwerks (Art. 249 § 2 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB) u. a. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke (Nr. 5) und zu den Qualitätsmerkmalen, denen das zu errichtende Bauwerk genügen muss (Nr. 8), enthalten. Unter welchen zusätzlichen Voraussetzungen – „gegebenenfalls“ – der Verbraucher darüber hinaus Angaben zum Energiestandard, zum Brandschutzstandard, zum Schallschutzstandard und der Bauphysik (Nr. 4), dem Innenausbau (Nr. 6), den gebäudetechnischen Anlagen (Nr. 7) oder zu den Sanitärobjekten, den Armaturen, der Elektroanlage, den Installationen, der Informationstechnologie und den Außenanlagen (Nr. 9) erwarten darf, überlässt der Gesetzgeber der dritten Gewalt. Die Rechtsprechung wird diese Fragen anhand von Einzelfällen zu beantworten haben.

Eine wesentliche Neuerung im Rahmen des Verbrauchervertrags ist letztlich die Gewährung eines Verbraucherwiderrufsrechts für Verträge, die nicht notariell beurkundet wurden, § 650l BGB. Übt der Verbraucher dieses Recht aus, ist der Vertrag rückabzuwickeln. Für die Ausübung des Verbraucherwiderrufsrechts ist eine Frist von zwei Wochen vorgesehen, die nach § 356e BGB erst zu laufen beginnt, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht in einer den Anforderungen des Art. 249 § 3 Abs. 1 EGBGB genügenden Weise belehrt wurde. Um Unsicherheiten über die Wirksamkeit der Belehrung in der Praxis zu vermeiden, empfiehlt es sich, das nach Art. 249 § 3 Abs. 2 i. V. m. Anl. 10 EGBGB vorgesehene Muster zu verwenden.

Bauträgervertrag

Die Definition des Bauträgervertrags in § 650u Abs. 1 BGB entspricht der, die derzeit noch in § 632a Abs. 2 BGB zu finden ist. Liegt ein Bauträgervertrag vor, ordnet § 650u Abs. 2 BGB an, dass diverse andere werkvertragliche Normen keine Anwendung finden.

So ist es dem Besteller verwehrt, sich von dem Bauträgervertrag durch eine freie Kündigung nach § 648 BGB oder eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB zu lösen. Der Reformgesetzgeber will dadurch sicherstellen, dass der als gemischter Kauf‑​Werkvertrag anzusehende Bauträgervertrag nur ganzheitlich im Rahmen eines Rücktritts rückgängig gemacht werden kann. Der Bauträger erhält hierdurch die Sicherheit, dass er nicht als Folge einer bislang möglichen Teilkündigung des werkvertraglichen Teils verpflichtet bleibt, das vertraglich geschuldete Grundstück übereignen zu müssen.

Ferner gilt das neu eingeführte Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB nicht im Rahmen eines Bauträgervertrags. Dies gilt bei der Errichtung von Wohnungseigentum sowohl für Anordnungen betreffend das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum.

Die meisten weiteren Vorschriften, deren Unanwendbarkeit in § 650u Abs. 2 BGB normiert ist, sind ob der nach § 311 Abs. 1 S. 1 BGB zwingenden notariellen Beurkundung schon denklogisch nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar. Der ausdrückliche Ausschluss von §§ 650k und 650l BGB ist mithin nur klarstellend.

Zielfindungsphase und Sonderkündigungsrecht

Soweit die Parteien eines Architekten‑/​Ingenieurvertrags nichts anderes vereinbaren, gliedert sich der Vertrag in zwei Phasen: Gemäß § 650o Abs. 2 BGB ist der eigentlichen Vertragserfüllungsphase eine sogenannte Zielfindungsphase vorgeschaltet, in der die bei Beauftragung möglicherweise noch nicht feststehenden Planungsziele erarbeitet und festgelegt werden. Mit dieser Regelung möchte der Gesetzgeber der fortschreitenden Ausweitung einer unentgeltlichen Akquisephase zulasten der Architekten/​Ingenieure begegnen. Nach der Gesetzesbegründung soll es sich bei den in der Zielfindungsphase zu erbringenden Leistungen noch nicht um die eigentliche Planung handeln. Ob es hierbei allein um eine Bedarfsermittlung gehen soll (etwa im Sinne der DIN 18205 – Bedarfsplanung im Bauwesen), also gewissermaßen um eine „Leistungsphase 0“, oder ob die Zielfindungsphase bereits einzelne Grundleistungen der Leistungsphasen1 und 2 der HOAI (Grundlagenermittlung und Vorplanung) beinhaltet, ist nicht ausdrücklich geregelt.

Am Ende der Zielfindungsphase soll der Architekt/​Ingenieur die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vorlegen, wobei der Detaillierungsgrad der Kosteneinschätzung nicht gesetzlich festgelegt ist.

Nach Abschluss der Zielfindungsphase kann der Besteller entscheiden, ob der Vertrag auf Basis der Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung fortgeführt werden soll. Ihm steht gemäß § 650q Abs. 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht binnen zwei Wochen zu. Entscheidet sich der Besteller nicht, kann der Architekt/​Ingenieur den Vertrag seinerseits gemäß § 650q Abs. 2 BGB nach Ablauf einer gesetzten Frist kündigen. Bei Kündigung hat der Architekt/​Ingenieur gemäß § 650q Abs. 3 BGB einen Vergütungsanspruch hinsichtlich der in der Zielfindungsphase erbrachten Leistungen. Ob es sich hierbei um Leistungen handelt, die dem Preisrecht der HOAI unterliegen oder nicht, ist – wie oben beschrieben – offen.

Erstreckung des Anordnungsrechts auf Architekten- und Ingenieurleistungen

Gemäß § 650p BGB findet für Architekten- und Ingenieurverträge das Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB entsprechende Anwendung. Die Vergütungsanpassung richtet sich hierbei nach den Vorgaben der HOAI, wenn und soweit diese Anwendung findet. Anderenfalls gilt auch im Architekten- und Ingenieurvertrag § 650c BGB entsprechend (vgl. hierzu oben).

Teilabnahme

Ist der Architekt/​Ingenieur mit sämtlichen Leistungsphasen entsprechend der HOAI beauftragt, ist seine Werkleistung nach bisherigem Recht erst nach Abschluss der Leistungsphase 9 abnahmereif. Seine Gewährleistungspflicht beginnt damit im Regelfall erst, wenn die Gewährleistungsphase der bauausführenden Unternehmer beendet ist. Dieser „Verjährungsfalle“ kann der Architekt/​Ingenieur bislang nur durch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung von Teilabnahmen (etwa nach Leistungsphase 8) begegnen. § 650r BGB sieht nunmehr das Recht des Architekten/​Ingenieurs vor, ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen zu verlangen.

Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer

Der Bauunternehmer und der bauüberwachende Architekt/​Ingenieur haften nach gefestigter Rechtsprechung gesamtschuldnerisch für Mängel am Bauwerk. Da der Architekt/​Ingenieur im Regelfall haftpflichtversichert und damit oft wirtschaftlich leistungsfähiger als der Bauunternehmer ist, wird er vom Besteller deutlich intensiver in Haftung genommen.

Der neue § 650s BGB bestimmt zwar nicht ausdrücklich eine Gesamtschuld zwischen Bauüberwacher und Bauunternehmer, sieht aber vor, dass der Besteller im Falle einer Gesamtschuld nicht ohne weiteres allein den Bauüberwacher in Anspruch nehmen kann. Der Bauüberwacher kann die Leistung (Schadensersatz) verweigern, solange der Besteller dem Bauunternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat.

Für den (nur) planenden Architekten/​Ingenieur gilt § 650s BGB nicht, da ein Gesamtschuldverhältnis mit dem Bauunternehmer wegen Mängelansprüchen des Bestellers in dieser Konstellation auch nach geltendem Recht nicht besteht.

Abschlagszahlungen

Durch die Änderung des § 632a BGB kann in Werkverträgen nun mehr nicht allein für vertragsgemäße Leistungen sondern für jegliche vertraglich geschuldete Leistung auch bei wesentlichen Mängeln eine Abschlagszahlung beansprucht werden. Lediglich ein angemessener Mangeleinbehalt ist zulässig. Die Abschlagszahlung bemisst sich nicht mehr nach dem Wertzuwachs beim Besteller sondern nach dem objektiven Wert.

Gegenüber dem Verbraucher beschränkt § 650m BGB bei Verbraucherbauverträgen den Abschlagszahlungsanspruch auf 90% der Vergütung einschließlich der Nachtragsvergütung. Dem Verbraucher steht mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Vertragserfüllung zu, die bei Erhöhungen der Vergütung um mehr als 10 % ggf. zu erweitern ist. Der Auftragnehmer kann neben Abschlagszahlungen eine Zahlungssicherheit nur in Höhe der nächsten Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung fordern. Für Bauträgerverträge gilt weiterhin die Makler- und Bauträgerverordnung.

Abnahme

§ 640 Abs. 2 BGB schafft für Werkverträge eine neue fiktive Abnahme, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist setzt und der Besteller nicht innerhalb dieser die Annahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Dies gilt auch bei wesentlichen Mängeln. Ein Verbraucher ist mit dem Abnahmeverlangen über die Rechtsfolgen zu belehren.

Kündigung

Neu geschaffen wurde für den Werkvertrag ein gesetzliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 648a BGB). Es basiert auf der bisherigen Rechtsprechung zur Kündigung aus wichtigem Grund bei einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags bis zur Fertigstellung. Teilkündigungen sind möglich, wenn der Teil nach dem Vertrag abgrenzbar ist.

Die Kündigung des Bauvertrags bedarf nun nach § 650g BGB der gesetzlichen Schriftform des § 126a BGB. Das Schriftformerfordernis gilt aber nicht für sonstige Werkverträge einschließlich des Verbraucherbauvertrags.

Sicherungen des Bauhandwerkers

Da unter den neuen Bauvertrag auch Außenanlagen fallen, erstreckt sich der Anspruch auf eine Sicherungshypothek und Bauhandwerkersicherung („§ 648a BGB“ Sicherheit nach a. F.) nun auch auf derartige Verträge. Die einmal angedachte Begrenzung des Sicherungsanspruchs falls Abschlagzahlungen vereinbart sind, wurde nicht umgesetzt.

Zustandsfeststellung

§ 650g BGB schafft einen Anspruch auf eine gemeinsame Zustandsfeststellung für Bauverträge für den Fall, dass die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert wurde. Bleibt der Besteller unentschuldigt fern, kann der Unternehmer diese allein durchführen. An die Zustandsfeststellung kann eine Beweislastumkehr für offenkundige Mängel anknüpfen.

Schlussrechnung

§ 650 g BGB regelt nun für Bauverträge gesetzlich das Erfordernis einer prüfbaren Schlussrechnung und eine 30‑tägige Frist für Prüfbarkeitseinwendungen.